背景
在我国现行土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。完全的土地所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。而作为代表国家以土地所有者身份的国土资源行政主管部门让渡的是土地所有权的部分，保留了土地使用权以外的其他权利，在出让合同中会规定某些限制条件，如土地使用年限、土地的用途、土地转让条件等。所以，在实际估价过程中，评估机构评估的不是土地所有权的价格，而是土地使用权的价格。土地使用权价格是土地使用者为取得土地使用权而支付的一定的经济代价，其实质就是地租。土地使用者在逐年向国家支付地租时，土地使用权价格就是一年支付的地租；如果是一次性付清，则土地使用权价格就是一定年期的地租现值的总和。这样的情形下就产生了对土地价值评估的需求。
土地价值评估概述
土地价值评估是指对土地使用权的出让转让、出租、抵押或作价入股等时进行的价格评估。根据(城市房地产管理法)的规定，取得土地使用权的途径有：一是有偿出让。二是行政划拨。出让土地使用权价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其评估方法有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法等。划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格的一种特殊形式，主要由土地取得费和土地开发费两部分构成。其评估方法可以用成本逼近法，逐一将土地取得费、土地开发费、相关税费、利息和开发利润累积相加得出土地价格；也可以采用市场比较法和基准地价系数修正法等方式先评估出让土地使用权价格，再扣除由划拨土地使用权转为出让土地使用权所应补交的土地使用权出让金，出让金可按一定比例扣除，例如按出让土地使用权价格的40％计算等。
什么情况下需要土地价值评估
当您遇到下列情况时，您就需要聘请专业的土地价值评估价机构来为您服务：
1、制定或更新大中小城市或镇的基准地价时；
2、土地使用权转让、出租、抵押或作价入股时；
3、办理土地使用权出让或国家收回土地使用权时；
4、企业改制，组建上市或非上市公司涉及土地资产处置或核定企业资产时；
5、企业兼并、破产、清产核资需核定土地资产时；
6、司法仲裁涉及土地资产处置时；
7、需按土地资产额征收土地税费时；
8、依照法律法规需进行地价评估时。
上述第2项的土地抵押包括国家法律法规允许的农村建设用地中的乡镇企业用地以及荒山荒地价格的评估。
解决方案
重庆九州会计师事务所能够为您的土地价值评估需求提供如下服务：
1.土地使用权出让评估
2.划拨土地使用权或出让土地改变土地用途等补交地价评估
3.土地使用权转让评估
4.土地使用权抵押评估
5.清产核资、资产核定、企业转制评估
6.土地使用权出租或作价入股评估
7.司法仲裁涉及的土地使用权评估
8.基准地价评估
具体业务请您联系我们，我们会竭诚为您服务。
电话：（86－23）63707965 63708075 传真：（86－23）63711801
网友评论：